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去库存仍是一场硬仗

前四个月,尽管房地产市场在数量和价格上都在飙升,但非重点城市的商品房销售面积继续增加。

盘点仍然是一场艰苦的战斗。

Mapping:李子岳

最近,在政策的支持下,许多农民在城市里买了房子。 “四川省眉山市神店村的农民沈小玉也在眉山市买了一栋小房子,她在那里工作了6年,明年年底就可以搬进来了。

对于在北京工作的周琼来说,即使没有鼓励政策,仍然有太多的人想买房:“我去年换了工作,想住得离新公司更近。最好一步就把我的学区房子换了。看了一年后,我还没有找到合适的。我看不起房价上涨。” “

今年,越来越多的人在买房,房地产市场持续升温。 “从1月到4月,房地产的主要指标继续改善 ”国家统计局投资部高级统计师李娇说

随着房地产市场升温,清仓任务会减少吗?

市场正在升温,库存正以加速的速度被移除。

全国商品房销售面积连续两个月下降。

今年以来,商品房的销售面积和数量都在快速增长,呈现出量和价同时上涨的趋势。 1-4月,全国商品房销售面积3.6亿平方米,同比增长36.5%,比第一季度增长3.4个百分点,比去年全年增长30个百分点。销售额达到2.77万亿元,同比增长55.9%,同比增长1.8个百分点,同比增长41.5个百分点。

在市场交易升温的推动下,房地产开发投资继续加速。 1-4月,全国房地产开发投资2.54万亿元,同比增长7.2%,比第一季度增长1个百分点,比去年全年增长6.2个百分点。 全国房地产开发企业实收资金同比增长16.8%,为2014年初以来最高增速。新增建筑面积增长21.4%,为2011年11月以来的最高增速。征地面积下降6.5%,为2014年11月以来的最小降幅

市场持续升温直接加速了房地产库存的流失。 “今年4月,全国商品房销售面积连续两个月下降,住宅销售面积低于去年底。 李娇表示,截至4月底,全国商品房销售面积为7.27亿平方米,比3月底减少826万平方米,比2月底减少1241万平方米。 其中,待售房屋4.51亿平方米,比3月底减少894万平方米,比2月底减少1564万平方米。

三线和四线城市仍面临巨大压力。

不要使用强烈的刺激或杠杆来囤积。

市场这么热,库存增加的任务减少了吗?

从全国的大局来看,清除库存还有很长的路要走,还需要打一场硬仗。 仔细观察市场,不难发现,虽然整体住房市场正在升温,但分化越来越明显:虽然热门城市的房价正在上涨,甚至一些地区的供给也出现需求不足,但大量三、四线城市的存量压力仍然很大。 国家统计局的数据显示,今年1月至4月,非重点城市商品房销售量为4.55亿平方米,比3月底有所下降,但比去年年底增加了1233万平方米。

”我们需要对“去库存化”任务的难度有足够清楚的理解 国务院发展研究中心市场经济研究所综合研究室主任刘为民说

供应仍在增加,而需求增长并不乐观。 自2011年以来,一些房地产开发企业在三、四线城市占用了大量土地。经过几年的发展周期,它们现在已经达到逐步形成实物供应的阶段。 然而,在一些库存水平高的地区,人口增长相对缓慢,工业吸引力不足,城市基础设施相对薄弱,住房需求增长率相对较低。

一线城市收紧监管政策发出的信号也可能给市场带来消化库存的压力。 中原地产首席分析师张大伟表示:“根据我们的监测,在3月份沪深等热门城市相继出台楼市调控政策后,沪深楼市的主导指标大幅下降。” 这种信号可能会给三线和四线城市带来囤积的压力。 "

尽管很难上市,但我们不能“落入坏人之手”,尤其是通过强有力的刺激或杠杆。 “从其他国家的经济运行来看,当人均国内生产总值(国内生产总值)达到1万国际美元时,房地产的增长率就下降了。目前,中国人均国内生产总值接近1万美元,房地产行业难以继续保持两位数的高增长。 此外,据估计,城镇常住居民平均户数已超过1户,中国住房供需关系已从供不应求转变为总供需基本平衡。 ”刘为民表示,“在这种背景下,如果房地产增长率受到不恰当刺激政策的刺激,房地产泡沫往往会被诱发,而这个泡沫可能会在政策收缩周期中被戳穿 “

做出科学的努力来清除库存。

房地产市场监管应引导房地产回归“生活”的核心功能。注意如何根据城市政策和当地条件清除库存。

从短期来看,保持房地产市场的稳定非常重要。不要让市场因库存减少而大幅波动。 “即使在成熟的市场经济国家,房地产仍然是经济增长的重要推动力 十次金融危机和九次房地产危机。 保持房地产市场的正常运行非常重要。 刘为民说,“我认为未来的房地产调控政策应该着眼于避免大的波动:第一,引导房地产回归其‘居住’的核心功能;二是注重城市政策,因地制宜。 房地产快速增长的城市应该注意防止过热。然而,库存压力大的城市应该积极去库存。 "

“要掌握存货的程度,房地产调控要避免短期行为 张大伟说,“虽然政策干预可以改变短期市场模式 然而,房地产市场的中长期趋势仍然取决于供需基本面,而库存的移除取决于城市吸引力的增强和产业的集聚。 “

从长远来看,通过一系列改革来引导需求的有序释放,库存的减少应该会改善供应。

在供应方面,存量高的地区应合理控制土地供应速度,继续促进补贴住房货币化,加快住房租赁市场的培育和发展。 在最近举行的国务院定期政策简报会上,住房和城乡建设部副部长柯华表示,住房和城乡建设部鼓励房地产开发企业出租存量商品房,并允许商品房按规定转为出租房屋。“目前,由于商业模式调整等因素,部分城市已经腾空部分商品房,部分商品房闲置或半闲置,部分在建商品房项目预计市场前景不佳。然而,这些商品房往往位置优越,设备精良,交通便利。将这些房屋改造成出租房屋不仅可以增加出租房屋的有效供给,而且可以最大限度地利用一切,避免资源浪费。 “

在需求方面,我们可以通过公共服务均等化、提高就业服务水平和深化户籍制度改革,降低新居民定居门槛,提高城市吸引力。

“第三产业的发展,特别是养老、医疗等短板产业,可以消化房地产市场的存量,不仅可以引导需求有序释放,促进房地产存量,还可以补充服务业的短板产业。这是解决症状和根本原因的措施。 国家统计局中国经济繁荣监测中心副主任潘程健补充说

消除库存,应进一步完善面向消费水平的住房金融体系,丰富政策性金融工具,稳定居民住房支付能力。 美国、德国和新加坡等发达国家拥有相对丰富的政策性住房融资工具。目前,我国住房政策性金融仅包括住房公积金和部分地区的住房储蓄银行。大多数居民,特别是低收入和中等收入家庭,仍然缺乏基于政策的财政支持。 “提高基于政策的金融工具的包容性,增加对中低收入家庭的支持,不仅有助于消除库存,而且有助于满足公民,特别是新公民的住房消费需求。 ”刘为民说 (记者丹娘)