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新华联:危险的负债

净利润同比下降近50%,是新中国联盟近5年来最差的季度报告。深圳) 然而,与此相比,当土地储备不充裕时,该公司似乎在新中国联盟的资本链中承受着很大压力,从减少土地收购到不再征用土地。

自文化旅游转型以来,文化旅游作为新华联文化旅游项目的核心一直在不断落地 众所周知,文化旅游项目投资高,回报周期长。对新华联来说,这意味着资本沉淀成本不断增加。

新华联的债务持续上升。由于还款金额的增加,公司的借款不再能够支付需要偿还的贷款。 用新贷款偿还旧贷款仍然不够。新中国联盟需要更多的血来解决债务和维持运营。

虽然公司强调文化旅游,但房地产仍然是新华网的主要收入来源,所以扩大房地产收入是公司快速提高造血能力的最佳途径。 然而,根据新中国联合会的年度报告,近年来,该公司基本上签署了金额超过100亿元人民币的合同。 尽管项目结算周期不同,但未来收入能否快速增长?

国外贷款和他们自己的血液生产都有这样或那样的问题。新华联唯一可以依靠的是它的大股东。 不幸的是,大股东新华联控股有限公司(以下简称“新华联控股”)的情况也很糟糕,其短期债务偿还占总额的近一半,其在新华联的所有股份均已质押。 更严重的是,不良贷款已经出现在大股东的债务中。

借新还旧是很难的。

根据新中国联合会最近公布的三季度报告,2019年前三季度,公司实现营业收入56.25亿元,同比下降8.8%。母公司股东应占净利润1.63亿元,同比下降46.64%

由于房地产结算周期,季度业绩波动是不可避免的 然而,新华网看到如此大的净利润下降并不常见。 最近三份季度报告(2014年和2015年)显示,新中国联合会的业绩大幅下滑,最终全年业绩也没有改善。 这次我们能活下来吗?

虽然收入在下降,新华联的生息债务非但没有减少,反而继续增加,但公司借入的资金可能更多的是偿还旧债,很难弥补要偿还的金额。

新华联在2015年开始的年报中介绍了年底的融资情况。 2015年至2018年,公司最终融资金额分别为186.44亿元、249.67亿元、267.32亿元和247.79亿元。 显然,在过去三年中,新中国联盟的融资额一直保持在较高水平。

2019年前三季度,新华联一年内到期的长期和短期贷款、应付债券和非流动负债总额为259.5亿元,比上年同期的244.86亿元略有增加,但并未随收入减少而减少。

新华联借入的生息债务是用于发展文化旅游项目还是用于建设房地产?从公司的现金流量表来看,情况并不乐观。 2017年,新中国联盟筹资活动的净现金流为-10.64亿元,2018年为-46.16亿元,2019年前三季度为-7.56亿元

新华联筹资的净现金流持续为负的原因是公司债务偿还的增加。 2017年和2018年,新华联分别获得贷款现金179.83亿元和86.84亿元,偿债现金184.35亿元和“股息、利润或利息支付现金”128.87亿元。

2017年和2018年,新华联分别支付股息1.9亿元和3.79亿元。扣除股息后,公司负债182.45亿元,利息125.08亿元。 2017年,借入的现金几乎无法支付债务和利息,但2018年很难弥补。

2019年前三个季度情况没有改善 1月至9月,新华联从贷款中获得116.17亿元现金。扣除股息后,公司偿还债务和利息117.79亿元。借的“新钱”基本上被旧债务抵消了。

新中国联盟是自愿减少国外借款还是有其他隐藏的东西?2014-2018年末,新华联限制性资产分别为105.69亿元、154.18亿元、143.3亿元、198.49亿元、208.08亿元和209.37亿元

2018年末,新华联总资产为536.02亿元,即限制类资产占总资产的38.82%,2019年上半年末限制类资产占总资产的38.24% 近40%的资产受到限制的主要原因是抵押贷款等。

新华人寿已经承诺了相当一部分资产,旨在筹集资金。 当没有抵押或抵押金额减少时,金融机构是否有足够的信心继续向限制资产比例较高的住房企业贷款?

从积极的角度来看,筹资的净现金流量仍然是负的,也许是因为公司经营活动或投资活动的现金流量能够满足其日常需求,所以没有必要承担更多的计息债务。

随着其自身业务的现金流入增加,贷款可以相对减少。新华莲是这样吗?首先,公司投资活动产生的净现金流从未成为正式成员,因此很难促成正资本流动。 幸运的是,公司经营活动的现金流确实在改善。

由于房地产公司的报表不匹配,由于“前期费用和后期利润”的特点,经营现金流往往为负。如果能够得到证实,这显然是公司内生增长的一个体现。

2017年,新华联经营活动的净现金流量为9.35亿元,这是自重组上市以来首次出现小的年度正变化。 2018年经营现金流量38.42亿元明显改善,2019年前三季度公司净经营现金流量17.2亿元,保持良好势头。

然而,新华物流经营现金流的改善是有前提条件的。 住房企业现金流出主要包括土地收购、在建工程和债务偿还。在后两者没有变化甚至没有增加的情况下,新华联合在2018年放缓了征地规模,但该公司只表示征地速度“有所放缓”。

到2019年上半年,新华联将干脆停止征地 少占或不占土地自然会减少现金流出,但随后发展的“口粮”会减少。 从积极征地到不再征地,新中华全国总会的解释是,由于国家宏观调控政策的影响,公司在征地时更加谨慎。 如果公司有足够的资金,它会抓住这个机会像行业领导者一样吸收和储存它们吗?

此外,新华莲的土地储备并不丰富。

截至2018年底,公司仅有195万平方米的土地预留用于能力建设。 当然,根据年度报告,这应该是公司未使用的土地储备,不包括在建部分。 无论如何,只有不到200万平方米的土地有待开工,也没有足够的储备,因为新中国联盟的年承包销售面积接近100万平方米。

此外,公司经营现金流改善的原因是应付账款的增加。 2018年末,新华联应付账款为79.67亿元,比上年45.7亿元增长74.33%,2019年第三季度末进一步增长至87.29亿元

如前所述,新华联在对外借款和自身发展方面都处于困境,公司的钱在哪里?哪些项目加速了公司的资本?

积压的资金在哪里?

即使在文化旅游转型之后,房地产仍然是新华网的主要收入来源 从2014年到2018年,房地产销售收入占公司总收入的比例从未低于80%

然而,尽管2018年前土地的可利用性不小,新华联的合同销售并没有明显改善。

2014年,公司共收购土地3606.86亩,占241万平方米。2015年至2017年,公司分别收购土地111万平方米、219万平方米和120万平方米,规划建筑面积分别为83万平方米、311万平方米和129万平方米。 该公司在2018年没有披露新土地。

2015年至2018年,新华联的合同销售额分别为48.21亿元、109.83亿元、103.34亿元和107.02亿元。 2019年上半年,该公司的合同销售额为29.5亿元,远低于2018年上半年的47.39亿元。 根据公司债券评级报告,新华联2014年的合同销售额为37.01亿元。

也就是说,从2016年到2018年,新华联的合同销售额基本保持在100亿元的水平。上一年的土地收购规模没有变化,合同销售额也没有变化。2019年上半年,合同销售额甚至明显下降

这是公司财产去资本化下降的原因之一吗?2014年至2018年,新华联库存“已开发产品”金额分别为34.22亿元、40.19亿元、65.94亿元、52.87亿元和74.55亿元,2019年上半年略有增加,达到75.17亿元

除2017年有所下降外,新华联的开发产品一直在增长,公司开发产品积压量翻了一番多。 对于房地产企业来说,库存中的发达产品类似于一般制造企业库存中的“库存商品”。这是一个可以在国外出售的房地产。

新华联近年的合同规模只有100亿元左右,公司开发的产品累计超过75亿元,几乎可以满足公司过去一年的销售额。 对于住房企业来说,这样高的比例不是一个小数目。

由于房屋企业的预售制度,房地产可以在建设完成前出售。因此,越来越多的已完成开发产品可能表明公司的外部销售遇到了问题。如果项目建成后仍存在销售问题,住房企业投入的大量资金将不可避免地沉淀积压,这对住房企业的现金流显然是致命的打击

根据第15届华联债务评级报告,截至2019年3月底完成的项目中,北京顺义区李穗镇温泉酒店俱乐部已于2016年完成建设,项目投资13.91亿元,可销售面积91200平方米,合同销售面积仅57700平方米,销售额1.13亿元,销售进度仅6.25%,销售额不到投资的零头

此外,投资11.45亿元的新余YOYO新天地也于2018年完工,但合同销售额仅为3.58亿元,销售进度略高于30%。同年,对新华联白鲸海洋公园的5.84亿元投资也已完成。该项目尚未收到任何销售收入。这个项目包括一条商业街。

仅这三个商业项目,新华联就投资了30多亿元。 此外,虽然上海和银川两个综合项目的销售进度在80%以上,但上海项目已投资44.19亿元,目前合同销售额为38.49亿元,银川项目投资29.12亿元,合同销售额为20.07亿元。 这两个项目最早于2017年完成,直到2019年第一季度末才收回成本

如果消化2018年完成的两个项目需要时间,那么应该如何解释2016年和2017年完成的项目?从合同销售的角度来看,这些项目远未收回初始投资

即使产品销售不顺利,新华联仍有信心。 近年来,该公司从未提及任何产品开发的1美分减值损失。 不仅如此,公司还没有在存货中为开发成本计提任何减值损失。 与万科和其他领先的房地产公司相比,新中国联盟的退出标准更加激进。

快速销售开发成品的困难是新华联资本积累的一个来源。公司对转型文化旅游项目的投资更大,投资的回收更加遥远。

新中国联盟多年来一直提议改变文化旅游,并将于2016年正式开始收获。 今年,公司首个文化旅游项目芜湖九子古镇一期全面开业,芜湖海洋公园项目正式开业。2018年,长沙新华联铜官窑古镇将对外开放,西宁新华联孟桐乐园项目计划于2019年8月正式对外开放

此外,2018年,新华联还收购了国家5A级风景名胜区阆中古城。 截至2018年,公司拥有四大旅游景点:长沙新华联铜官窑古镇、芜湖新华联九子古镇、西宁新华联孟桐乐园和四川新华联阆中古镇

文化旅游项目相继开业,公司文化旅游项目收入自然增加。 2014年和2015年,新华联的其他业务收入分别为2.14亿元和3.97亿元,2016-2018年分别为8.22亿元、12.42亿元和26.02亿元,2019年上半年为12.95亿元

新华联的收入主要由三部分组成,即房地产、建筑装饰行业等业务 在不单独披露文化和旅游项目收入的前提下,很难将收入分成另外两个科目,2016年其他收入将大幅增加,而文化和旅游项目将陆续开放,新华联的这一收入可能会在这里得到体现。

可以证明,在2018年年报中,新华联解释了随着新酒店和古镇铜官窑的开业,其他业务成本增加一倍的原因。

然而,还不清楚2019年上半年来自其他行业的近13亿元收入中有多少将来自文化和旅游项目。 乌镇由CYTS经营。上半年接待游客445.9万人次,收入8.55亿元。古北水镇接待游客106.8万人次,实现营业收入4.2亿元。

CYTS旗下的两大著名景点已从近550万人次收入近13亿元,无论从知名度还是运营时间来看,都远远低于CYTS新华莲。它的文化旅游项目能贡献多少收入?因此,在新华联盟的"其他收入"部分,是否也包括与文化和旅游项目相关的住宅或商业项目的收入?

鲁文项目能给新中国联盟带来多少利润?2019年上半年,公司其他业务毛利率仅为8.73%,低于两位数的毛利率。回报率不高,在此之前,毛利率也不高。

毛利率不高,主要是因为成本高。 正如2018年年度报告中提到的,商业成本的另一个增加是新酒店的增加。 根据15家华联债务评级书,截至2019年第一季度末,15家新华联酒店中已有13家投入运营,总投资60.36亿元,两家在建酒店总投资9.9亿元。

2016年至2018年,新华莲酒店业务收入分别为3.14亿元、4.69亿元和5.51亿元,2016年毛利为-3,511万元,2017年毛利为9.15%,2018年毛利为3.88%

已投资60多亿元,仍有近10亿元有待投资,总额超过70亿元。 从近几年的经营业绩来看,新华联需要多少年才能收回成本?

新华莲仍然需要最多的文化和旅游项目资金。 根据债券评级报告,公司的旅游地产主要由三个项目组成总投资70亿元的新华莲铜官窑国际文化旅游度假区、50亿元的西宁国际旅游城和33.23亿元的芜湖新华莲九子古镇。

三个项目总投资153.23亿元。截至2019年第一季度末,已投资122.08亿元,合同销售额仅为32.81亿元。

考虑到文化旅游项目可能包括酒店投资,前述已经介绍了新华联对酒店的投资 除去长沙、西宁、芜湖三地酒店总投资25.84亿元,三大文化旅游项目总投资仍高达127.39亿元。上述三个地方的酒店等项目已经投产,扣除酒店等费用后,三个文化旅游项目已投资96.24亿元。

已开发产品库存70多亿元,酒店投资60多亿元,文化旅游项目投资近100亿元,总成本约130亿元。 这些项目要么承担资本转移的困难,要么它们贡献的毛利润非常小。在需要偿还大量债务的前提下,新华联能在征地和在建工程上花多少钱?

此外,不得不说,新中华联合会也有海外布局。 早在2014年1月,该公司就宣布有意以约3亿元购买总建筑面积约为19.16万平方米的地块,用于建设南阳假日中心。

同一天,神话联盟还宣布与韩国百仕通度假有限公司共同投资约2亿元成立韩国锦绣山庄有限公司,其中神话联盟占90% 通过新成立的公司,用约3.4亿元收购韩国济州岛约110万平方米的土地使用权,用于金秀别墅国际度假村的建设。

2015年底,新华联的全资子公司新华联国际土地有限公司与兰德令悉尼私人有限公司共同投资购买了位于澳大利亚悉尼的一片面积为1207平方米的土地及其附属建筑,交易金额为7.47亿元,占新华联总金额的80%。

不考虑新丝路旅游(0472)的其他海外投资。香港),新华联在香港上市的子公司,仅3家新华联的土地收购投资就约为12亿元。四五年前的投资收回成本了吗?

据新华联年报显示,2016年至2018年,公司海外收入分别为7477万元、1.13亿元和1.34亿元,2019年上半年海外收入为3.84亿元。 即使其余海外资产为零收入,这三年半的总收入也不足以收回新华网的成本,更何况净利润只会更少?

在住房企业的资金来源中,如果自身血液不足,国外贷款受阻,相关贷款也可以缓解公司紧张的现金流。 然而,新中国联盟的主要股东新中国联盟控股有限公司自己的资本链可能更加紧张。

新华联控股的基金浑浑噩噩

新华联控股的基金有多紧?这可以从该公司已经看到不良贷款和相关贷款的事实中看出。

16新华债务2019年跟踪评级报告显示,新华联控股提供的中国人民银行《企业信用报告》显示,截至2019年5月12日,公司总部在已结算信贷中存在不良贷款和关注贷款。

在上一次评级报告中,没有类似的情况。"截至2018年6月7日,公司总部未发生不良信用事件." 也就是说,新中国联盟控股持有的不良贷款和相关贷款发生在近几年左右。至于原因、时间和贷款规模,新中国联盟没有回复《证券市场周刊》记者的采访。

除了借款问题,新华联控股几乎将其在新华联的所有股份都抵押出去 2019年9月底,新中国联盟宣布其主要股东新中国联盟控股有限公司(New China Alliance Holdings)将使用其2.25亿股作为融资抵押品。截至公告日,新华控股已承诺出资11.34亿股,占公司总股本的97.7%。

新中国联盟控股公司的报告显示,该公司资金不足。 根据2019年第三季度报告,新华控股期末货币资金92.06亿元,短期贷款98.38亿元。现金不再能支付短期债务。 此外,根据新华联控股(New Hualian Holdings)2019年半年度报告,该公司上半年末的货币资金中有43.24亿元为限制性资产,公司尚未准备好使用。

不仅如此,截至2019年第三季度末,新华控股一年内到期的非流动负债为148.64亿元,即公司短期负债总额为247.02亿元。 如果公司有限的现金规模变化不大,公司现有资本只有50亿元左右,短期债务是现金的4倍左右。新华联控股公司偿还债务的压力似乎比新华联集团还要大。

同期,新中国联盟控股长期贷款218.71亿元,应付债券86.83亿元,长期债务总额305.54亿元。 截至第三季度末,新中国联盟控股公司的长期和短期债务总额为552.56亿元,其中短期债务占44.7%,明显不低。

但这并不是新中国联盟控股公司的所有有息债务 根据公司债券评级报告,2016年至2018年,新华联控股持有的生息债务分别为557.57亿元、633.57亿元和649.66亿元,2019年3月底为680.3亿元。

其中,截至2019年3月底,公司短期计息债务分别为183.43亿元、192.14亿元和284.43亿元,328.11亿元

2016年至2018年,短期计息债务占计息债务总额的比例分别为32.9%、30.33%和43.78%,短期计息债务比重逐步上升。

从债务期限结构来看,截至2019年3月底,新中国联盟控股一年内到期的计息债务为328.11亿元,占48.23%;1-2年为153.93亿元,占22.63% 也就是说,该公司680.3亿元生息债务中,近一半将在一年内到期,70%以上需要在两年内偿还。 评级报告称:“附息债务主要是长期附息债务,但短期附息债务规模持续增长,占比相对较大,存在一定的短期还款压力。”。

此外,评级报告还指出,2019年,新华联控股母公司到期债券总额将达到32.8亿元,有可能回购23亿元具有行权的债券,这将给集中还款带来一定压力。该公司还涉及许多重大诉讼纠纷,涉及金额大,存在一定风险。

新华联及其主要股东新华联控股都面临短期偿债的压力。新华廉的文化和旅游转型仍在进行中。公司需要更多的资金来完成这个项目。在建房地产和待开发土地也需要大量现金。新华联准备好渡过这个难关了吗?

(来源:证券市场周刊)

(编辑:DF381)