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上半年房企抢地现象频现 存货占总资产普超50%

八月份,住房公司专注于半年度业绩报告。《华夏时报》记者发现,上半年大部分住房企业库存增加,其总资产比例一般在50%以上。

武汉一家地方国有房地产企业告诉记者,库存增长“主要反映了上半年土地征收的增加。一般土地出让金和项目投入是库存和住房的主要组成部分。公司在2018年开始上土。热情已经消退,今年上半年,合肥,南京,成都,武汉等城市都遭遇了土地抢夺。

与此同时,根据宜居房地产研究所的数据,全国百城市库存规模连续八个月保持同比增长。通过这种方式,宜居研究院指出:“股票基本面发生了实质性变化。”

住房企业库存普遍增加

八月份,数十家品牌房地产公司发布了半年度业绩报告。在今年上半年,他们普遍看到库存增加。

记者整理了几家A股上市房地产公司的半年度报告。库存类别主要包括开发成本,产品开发和土地成本。开发成本是尚未建成的待售物业;开发产品是指已经完成并待售的房产。开发用地在“库存开发成本”帐户中进行核算,并通过成本核算对象和成本项目进行分配和详细说明。

例如,A股市场上市的TOP20房屋公司的半年报,截至6月30日,其存货价值约为1518.54亿元,比2018年末增加151.53亿元。主要是由于开发成本增加,金额从期初的1192.4亿元增加到6月30日的1329.79亿元,库存开发产品从6月30日的157.21亿元增加到177.05亿元。

住房公司还指出:“公司购买土地使用权的土地出让金一般通过分期付款方式支付。在土地证发行前,预付账户记录,开发成本转移后土地证已经完成。“

换句话说,上半年,房地产企业在土地征收,项目投资和已完成的待售项目方面有所增加。

大多数房地产企业的库存增加是由于房地产项目的土地价格和工程投资的增加,其中土地成本是最重要的。

在香港上市的房地产企业的库存表现和分类方面与A股公司不同,但他们仍然可以看到在建项目的增加。例如,截至6月30日,一家在香港上市的房地产公司的存货约为302,350万元,而其现有资产中的另一个账户正在建设中的1314.37亿元,比上年增加约275.23亿元。 2018年底。

此外,中国和当代购房者在上半年香港上市房地产上市期间的库存价值也呈现增长趋势。

恢复获得土地的热情

上述地方国有住房企业高管表示,“2018年全国土地市场略显平静。事实上,这种现象一直持续到今年2月。自3月以来,住房企业征地数量土地市场竞争加剧,土地市场竞争激烈,前期热度已经恢复,房地产企业存量占总资产的比例普遍较高,因为土地出让金和建设成本较高费用计算。“

《华夏时报》记者发现,上半年土地市场呈现出升温迹象,无论是住房企业获得的土地数量还是城市土地的周转量。

根据中国指数研究院的数据,2019年上半年,TOP10住房企业获得的土地数量增加到5586亿元。 2018年上半年,TOP10房地产企业共计4784亿元。从征地前20家住房公司来看,2018年TOP20征地总量为7191亿元,2019年TOP20征地总量为882亿元。

一个典型案例是,4月23日,武汉市上市10个地块,总起价近200亿元。其中,经过172轮招标,P(2019)028号被长沙美的房地产开发有限公司以28.57亿元的价格获得,保费率为80%,底价为.76。元/m2。

上述长沙美房地产开发有限公司是美的房地产的全资子公司。

在城市土地流转方面,北京,上海,广州,深圳,苏州,武汉,合肥等城市的土地出让金在上半年均有所增加。根据中原房地产研究中心的数据,北京上半年增长24.22%,上海增长51.89%,武汉土地流转增长84.69%。

所有三类城市的投资增加

除了土地周转率增加外,城市商品房库存也在增加。

截至 2019 年 6 月底,易居研究院监测的 100 个城市新建商品住宅库存总量为 万平米,环比增长 0.4%,同比增长 6.0%。观察今年上半年环比数据,库存规模总体上呈现了先降后升的态势,基本和月度交易行情吻合。而从同比数据看,当前库存规模已呈现了连续 8个月的同比正增长态势。

根据易居研究院监测数据,截至2019 年 6 月底,全国100 个城市新建商品住宅库存总量中的一、二、三四线城市库存量分别为 2775万平米、万平米和万平米,同比增速分别为28.4%、0.9%和9.5%。

截至2019年7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为万平米,环比下降0.6%,同比增长6.0%。与此同时,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704万平米、万平米和万平米,同比增速分别为19.7%、2.0%和9.1%。

“观察三类城市数据,可以看出,三类城市都步入到库存同比正增长的通道之中”,易居研究院指出,一线城市预售证管控力度相对减弱,供应放量,库存同比连增 13 个月;二线城市终结了连续 46 个月库存同比下降的态势,目前连续两个月出现同比正增长,这说明其库存基本面也在发生变化;三四线城市目前保持了连续 8 个月的同比正增长态势,库存去化压力略有增加。

2019 年 6 月份,100 个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为 9.8 个月,这也意味着市场消化完这些库存需要 9.8 个月。分类来看,二线城市去化周期略短,为9.2个月,一线城市去化周期最长,为12.6个月,三四线城市库存消化也要10.1个月。

一方面是库存增加,一方面却是成交量下滑,8月份广州、惠州等热点城市成交套数和成交面积均有所下滑。根据易居研究院数据,8月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降9%,同比下降3%。

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